Calcul Taxe d'Habitation 2026 (résidence secondaire)

La suppression progressive de la taxe d'habitation, achevée en 2023, ne concerne que les résidences principales. En 2026, la taxe subsiste sous le nom de THRS – taxe d'habitation sur les résidences secondaires et frappe tous les logements meublés qui ne constituent pas l'habitation principale de leur occupant : maison de vacances, pied-à-terre professionnel, appartement loué en meublé de tourisme, logement conservé après un déménagement.

Le redevable est celui qui a la disposition du logement au 1er janvier : propriétaire occupant, usufruitier, ou locataire d'un meublé à l'année. Si vous vendez votre résidence secondaire en cours d'année, la taxe reste due pour l'année entière, sans prorata, même si l'acte de vente prévoit parfois une répartition amiable entre vendeur et acquéreur.

Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale (VLC), un loyer théorique annuel déterminé par l'administration fiscale à partir de la surface pondérée, du confort et de la catégorie du logement. Cette VLC est revalorisée chaque année en fonction de l'inflation constatée (indice des prix à la consommation harmonisé de novembre).

La base nette d'imposition est égale à 50 % de la valeur locative brute. On applique ensuite le taux global voté par la commune et l'établissement public de coopération intercommunale, souvent compris entre 15 % et 30 %. La formule complète est donc :

Taxe = (Valeur locative / 2) × Taux global + Majoration zone tendue + Taxe GEMAPI

Contrairement à la taxe d'habitation historique, la THRS ne comporte aucun abattement pour charges de famille ni plafonnement en fonction du revenu : deux logements identiques dans la même commune paieront la même taxe, quel que soit le revenu de leur propriétaire.

Dans les communes classées en zone tendue, le conseil municipal peut voter une majoration de la part communale de la THRS comprise entre 5 % et 60 %. L'objectif est de décourager la rétention de logements dans les territoires où l'offre locative permanente est insuffisante. Depuis l'élargissement du zonage, plus de 3 500 communes peuvent appliquer cette surtaxe, dont de nombreuses stations balnéaires et villes de montagne.

Concrètement, une taxe de base de 1 200 € majorée de 60 % atteint 1 920 €. Pour un investisseur, cette majoration doit être intégrée au calcul de rentabilité, aux côtés de la taxe foncière et, le cas échéant, de l'IFI si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros.

Studio en bord de mer — Valeur locative 3 400 €, taux global 24 %, majoration 40 % : base 1 700 € × 24 % = 408 €, majoration 163 €, total 571 €.

Maison de village, commune rurale — Valeur locative 5 600 €, taux global 19 %, sans majoration : base 2 800 € × 19 % = 532 €.

Appartement 3 pièces en grande ville — Valeur locative 8 200 €, taux 27 %, majoration 60 % : base 4 100 € × 27 % = 1 107 €, majoration 664 €, total 1 771 €.

Ces montants illustrent l'écart considérable lié à la localisation : à valeur locative comparable, la facture peut plus que doubler d'une commune à l'autre.

Trois erreurs reviennent régulièrement sur les avis d'imposition. D'abord, un logement classé à tort en résidence secondaire alors qu'il constitue bien votre habitation principale : il suffit alors de rectifier votre déclaration d'occupation annuelle dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers ». Ensuite, une valeur locative surévaluée après des travaux jamais réalisés ou une surface mal évaluée. Enfin, l'application d'une majoration alors que le logement est occupé pour des raisons professionnelles obligatoires.

La réclamation se dépose en ligne jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement. Elle ne suspend pas l'obligation de paiement, sauf demande expresse de sursis de paiement.

Pour compléter votre analyse fiscale, pensez à estimer votre impôt sur le revenu, votre éventuelle plus-value immobilière en cas de revente, et les frais de notaire lors d'une nouvelle acquisition.

Simulations indicatives ; le taux réel dépend des délibérations de votre commune et de votre intercommunalité.

1. Connectez-vous à votre espace particulier sur impots.gouv.fr et consultez la rubrique « Biens immobiliers ».
2. Relevez la valeur locative cadastrale brute de votre résidence secondaire.
3. Repérez le taux global voté par votre commune sur le site de la direction générale des finances publiques ou votre avis précédent.
4. Vérifiez si votre commune applique la majoration zone tendue.
5. Additionnez la taxe GEMAPI et les taxes annexes éventuelles pour obtenir le montant total dû.