Calcul Mensualité Crédit Immobilier 2026

Un crédit immobilier classique est un prêt amortissable à mensualités constantes. Chaque échéance comprend une part d'intérêts, calculée sur le capital restant dû, et une part de capital remboursé. Au début du prêt, les intérêts dominent ; en fin de prêt, c'est presque exclusivement du capital. La formule mathématique est la suivante :

Mensualité = Capital × t / (1 − (1 + t)⁻ⁿ), où t est le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre total de mensualités.

Exemple : pour 250 000 € empruntés sur 20 ans à 3,30 %, le taux mensuel est de 0,275 % et la durée de 240 mois. La mensualité hors assurance s'élève à environ 1 425 €, pour un total d'intérêts d'environ 92 000 €.

Allonger la durée d'un prêt réduit la mensualité mais alourdit fortement la facture finale. Pour 250 000 € à 3,30 % :

15 ans — mensualité ≈ 1 762 €, intérêts ≈ 67 000 €.
20 ans — mensualité ≈ 1 425 €, intérêts ≈ 92 000 €.
25 ans — mensualité ≈ 1 226 €, intérêts ≈ 118 000 €.

Passer de 15 à 25 ans fait gagner 536 € de pouvoir d'achat mensuel, mais coûte 51 000 € d'intérêts supplémentaires. La bonne stratégie consiste souvent à emprunter sur une durée longue pour sécuriser l'accord bancaire, puis à réaliser des remboursements anticipés partiels dès que possible.

L'assurance décès-invalidité est exigée par toutes les banques. Son taux annuel s'applique le plus souvent au capital initial (contrat groupe bancaire) ou au capital restant dû (contrat individuel délégué). Pour un emprunteur de 35 ans en bonne santé, comptez 0,10 % à 0,25 % ; à 50 ans, le taux grimpe fréquemment au-delà de 0,50 %.

Sur 250 000 € empruntés sur 20 ans, un taux de 0,34 % représente 17 000 € de cotisations, soit près de 20 % du coût total du crédit. La loi Lemoine permet de changer d'assurance à tout moment, sans frais, et supprime le questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000 € par assuré remboursés avant 60 ans.

Avant d'accorder un prêt, la banque vérifie trois indicateurs. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance comprise — vérifiez-le avec notre simulateur de capacité d'emprunt. L'apport personnel doit couvrir au minimum les frais annexes, soit environ 8 % à 10 % du prix dans l'ancien : estimez-les avec le calculateur de frais de notaire. Enfin, le reste à vivre doit rester compatible avec la composition du foyer.

Pour affiner votre dossier, calculez précisément vos revenus disponibles avec le simulateur salaire brut net et anticipez votre imposition avec le taux de prélèvement à la source.

La première erreur consiste à comparer les offres sur le taux nominal plutôt que sur le TAEG : une offre à 3,20 % avec une assurance chère peut coûter plus qu'une offre à 3,40 % bien assurée. La deuxième est d'oublier les frais de garantie (caution ou hypothèque), qui représentent 1 % à 1,5 % du montant emprunté. La troisième est de négliger la modularité des échéances : la possibilité d'augmenter ou de réduire la mensualité de 10 % à 30 % offre une souplesse précieuse en cas de changement de situation professionnelle.

Enfin, pensez à intégrer dans votre budget global la taxe foncière et, s'il s'agit d'une résidence secondaire, la taxe d'habitation.

Valeurs indicatives hors assurance et hors frais annexes, à ajuster selon votre profil et l'offre bancaire réelle.

Exemple 1 – Primo-accédant, 180 000 € sur 25 ans à 3,45 % : mensualité hors assurance ≈ 882 €. Avec une assurance à 0,30 % (54 €/mois), la mensualité totale atteint 936 €, pour un coût total du crédit (intérêts + assurance) d'environ 100 000 €.

Exemple 2 – Investisseur locatif, 150 000 € sur 20 ans à 3,20 %, assurance déléguée à 0,12 % : mensualité hors assurance ≈ 847 €, assurance ≈ 15 €/mois, mensualité totale 862 €. Le coût total des intérêts avoisine 53 000 € et l'assurance représente seulement 3 600 € sur la durée, grâce à la délégation d'assurance.

1. Calculez votre capacité d'emprunt et votre reste à vivre.
2. Réunissez un apport couvrant au minimum les frais de notaire et de garantie.
3. Comparez plusieurs offres sur la base du TAEG, pas seulement du taux nominal.
4. Négociez ou déléguez l'assurance emprunteur dès la simulation, avant la signature de l'offre.
5. Vérifiez les conditions de modularité et de remboursement anticipé avant de signer.